זהו למעשה חלק מאימייל תשובה אשר כתבתי כתשובה לאחד ממשקיעינו , חוץ מהשם הפרטי - מובא כאן האימייל במלואו.
אבי שלום,
אי אפשר לכסות הכל באימייל אחד - אך אם אתה שואל מה כן צריך לעשות - הדבר החשוב ביותר הינו נושא זהות האינטרסים בינך לבין החברה היזמית איתה תעבוד.
זהות אינטרסים יכולה להיות מושגת אך ורק אם הרווח של החברה היזמית יהיה תלוי בכך שאתה תרוויח. כלומר - הרווח שלה יהיה חלק מן הרווח העתידי שלך בזמן המכירה.
בנוסף - רצוי שיהיה אלמנט preferred return שמשמעותו שהחברה היזמית תקבל את חלקה ברווח - רק לאחר שאתה הרווחת מספיק בכל התקופה בה החזקת בנכס.
עבודה עם נאמן בינ"ל:
קשה להפריז בחשיבות הנ"ל. אני אישית לא מכיר חברה נוספת חוץ מאיתנו העובדת עם נאמן בינ"ל בסכומים הקטנים מ 10 מליון דולר.
הנאמן מחזיק הכספים,בודק את כל המסמכים, מתנהל מול הנאמן האמריקאי הסוגר העיסקה, מוודא רישום נאות של הנכס ברשויות וכ"ד... הנאמן אשר אנו עובדים איתו הינו BDO . BDO הינה חברה בינ"ל - אם אינני טועה - ב- 62 מדינות - אשר בארץ חברה לזיו - האפט שהינו אחד משלושת משרדי ראיית החשבון והנאמנות הגדולים בארץ.
לעניין סכום ההשקעה - חצי מליון דולר אינו סכום גבוה מספיק כדי להשיג פיזור נאות בהשקעות נדלן בארהב .
אנו למשל - לא עובדים עם משקיע בודד "אחד על אחד" בסכום השקעה הנמוך מ 1 מליון דולר. כל סכום מתחת לסכום זה - יכנס לקרן השקעות סגורה (כל פעם קרן חדשה) אשר לה נאמן - BDO ואשר תרכוש נכסים בסכום גבוה יותר ותספק למשקיע פיזור נאות.
כמובן שיהיו עשרות חברות שיקבלו אותך בשמחה - ויגידו לך בדיוק מה שתרצה לשמוע - כדי שתשקיע אצלן - בנכס מסחרי אחד - או בבתים פרטיים - בלי קשר אם יש לך פיזור מספיק בהשקעה או לא... אנו לא מזלזלים באף דולר - אך לא נקבל משקיע שלא מבין או מפנים את חשיבות פיזור ההשקעה.
לעניין סוגי נכסים - מי שבאמת מתמצא בשוק - לא קונה בנייני דירות או בתים פרטיים כבר כמעט כשנה. הסיבה היא שאתה לא רוצה לרכוש נכסים שעלו כ- 40 - 30 % מאז התחתית. אנחנו למשל - קנינו בשנה האחרונה מעט מאוד - לא יותר מ - 25 נכסים מסוג בית פרטי. הסביה לכך הינה שפשוט קשה למצוא נכסים באיכות טובה ובמחירים שנרצה לשלם.
אני מזכיר שוב - זאת מתוך הראיה שלנו - שאנו מרוויחים רק כשאתה מרוויח - לכן אכפת לנו לתת לך השקעה שבה תרוויח כמה שיותר. לכן , היום - סוג הנכסים שבו כדאי להיות הינו ה small commercials .
אם תחקור את כל המשברים שהיו ב- 70 השנה האחרונות תגלה שיש מסלול קבוע ליציאה ממשברי נדל"ן: ראשונים - עולים בתי הדירות. הזמן לרכוש אותם היה לפני כ- 4 שנים.
אחריהם - עולים הבתים הפרטיים. הזמן לרכוש אותם היה לפני כשנתיים.
אחריהם ה small commercials - הזמן לרכוש אותם הינו כעת.
אחריהם ה big boxes - מרכזים מסחריים עם וואל מארט למשל כעוגן...
סיבה נוספת לרכוש small commercials הינה שאם אתה יודע מה אתה עושה - תוכל לאחר שייצבת את הנכס למשוך החוצה את כל או הרוב המכריע של קרן ההשקעה בהלוואה על הנכס - ללא ערבות אישית.
דוגמא לנכס מסחרי כזה תוכל למצוא כאן http://www.atlinvestors.co.il/?p=1671
יום טוב, צביקה
Zvika Levi Managing Partner ATL INVESTORS, LLC 2050Roswell rd., marietta, Ga 30062 ישראל: ת.ד 97 כפר הס , 406920504389331 http//www.atlinvestors.co.il
